البحوث القانونية

خيار العيب ان يشتري شخص من آخر عقارًا ، ويتبين له عيبًا كالعيوب التي تؤثر على سلامة العقار

جدول المحتويات

‏خيار العيب:

صورته: ان يشتري شخص من آخر عقارًا ، ويتبين له عيبًا كالعيوب التي تؤثر على سلامة العقار ، فيكون له هنا ما يسمى بخيار العيب ، ويقيم دعواه على هذا الأساس.

• تعرف على الاجراءات واهم المسائل التي لابد ان تلم بها ؛ لضمان صحة دعواك.

أولاً: خيار العيب

وصورته: أن يشتري شخص من آخر عقاراً، ويتبين له أن فيه عيباً كالعيوب التي تؤثر على سلامة العقار، حينئذ يتقدم بدعوى ضده.

الإجراءات:

1/ تضبط دعوى المدعي ويذكر فيها العقار وموقعه وحدوده وأطواله وتاريخ الشراء والثمن وتاريخ علمه بالعيب ويطلب فسخ البيع لوجود العيب.

2/ يسأل المدعى عليه عن الدعوى ولا بد أن يصادق على البيع والعقار وموقعه وحدوده وأطواله وتاريخ البيع والثمن.

3/ إن أقر بالعيب فحينئذ يحكم بفسخ البيع وإعادة الثمن إلى المدعي.

4/ إن أنكر العيب أو نفي علمه به فحينئذ يتم الكتابة إلى مهندس المحكمة للوقوف مع قسم الخبراء والإفادة عن العيب.

5/ إذا ورد التقرير من قسم الخبراء بوجود العيب فيتم الحكم بفسخ البيع وإعادة الثمن، وأما إذا ورد التقرير بعدم وجود العيب أو كونه حادثاً لدى المشتري فيصرف النظر عن دعوى المدعي.

6/ إذا لم يوجد مهندس في المحكمة، أو كان العيب خفياً ويحتاج في معرفته إلى أجهزة غير متوفرة بالمحكمة فيعرض القاضي على الطرفين اختيار مكتب هندسي معتمد لديه خبرة وأجهزة تقوم بذلك فإذا تم اختياره فتتم الكتابة له فإذا ورد تقريره فيعامل معاملة تقرير مهندس المحكمة. |

7/ صيغة الحكم في حال اختيار الفسخ بما يأتي (… فبناء على ما تقدم من الدعوى والإجابة، وبناء على التقرير الهندسي لذا فقد ثبت لدي أن العقار محل النزاع معيب عيباً شرعياً، ونظراً لاختيار المدعي الفسخ لذا فقد حكمت بانفساخ بيع المدعى عليه على المدعي العقار المذكور وعليه يلزم المدعى عليه رد الثمن وقدره…).

8/ صيغة الحكم في حال اختيار الأرش بما يأتي: (… فبناءاً على ما تقدم من الدعوى والإجابة وبناءاً على التقرير الهندسي ونظرا لاختيار المدعي إمساك المبيع مع الأرش، لذا فقد حكمت على المدعى عليه … بدفع أرش العيب وقدره … للمدعي…).

المسائل:

الأولى: أن خيار العيب على الفور فإذا تراخي فيه أو ثبت استعمال المشتري للمبيع بعد علمه بالعيب فيسقط حقه في الخيار (1).

الثانية: للمشتري حق المطالبة بالأرش، فإن قبل البائع تسليم الأرش وإلا فللمشتري المطالبة بالفسخ، وإذا طلب الأرش فيسقط حقه في المطالبة بالفسخ ابتداءً (2).

الثالثة: من اشترى بيتاً بصك شرعي ثم سكنه عدة سنوات، ثم ادعى عليه آخر بأن البيت ملك له وثبتت دعوى المدعي، فهل له أن يطالب المدعى عليه بأجرة عن المدة التي سكنها في البيت؟ هنا للقضاة رأيان:

الرأي الأول: بعض القضاة يعتبر المدعى عليه غاصباً، وعليه فيحكم عليه بأجرة المدة التي مكثها، وله الرجوع بما دفعه من الأجرة على من باعه؛ لأن قرار الضمان عليه.

الرأي الثاني: بعض القضاة يعتبره مالك العقار بسبب صحيح ظاهر، وعليه فلا يحكم عليه بأجرة المدة التي مكثها؛ لأنه ليس بغاصب فهو مشتر. وهذا هو الأقرب عندي، ويمكن للمدعي مطالبة الغاصب الذي غصب العقار وباعه على المدعى عليه بأجرة سكن المدعى عليه وذلك إذا ثبت كونه غاصباً ومثله لو علم المدعى عليه بأن المبيع مغصوب (3).

الرابعة: من العيوب في العقارات: الأراضي المدفونة التي تحتاج لحفر حتى تصل إلى الأرض الصلبة، فإذا علم المشتري بالدفان فيرجع به إلى العرف هل يعد هذا الدفان عيب أو أنه دفان يسير لا يثبت به خيار عيب.

الخامسة: هل العيب هو ما ينقص القيمة أو ما ينقص العين أو ما يكون للعاقد غرض صحيح في عدمه، خلاف بين أهل العلم (4).

السادسة: إذا ثبت خيار العيب فاختار الفسخ فهل يرجع على الدلال بما دفعه له من السعي؟

اختلف أهل العلم في هذه المسألة بناء على خلافهم في خيار العيب هل هو إبطال للعقد من أصله أو من حينه؟

فإذا قلنا إنه إبطال للعقد من أصله فيرجع على السمسار مما دفعه له من السعي.

وإذا قلنا إنه إبطال للعقد من حينه فلا يرجع على السمسار، ولعل هذا هو الأقرب؛ لأن السمسار أخذ أجرته على عمل معين قام به، إلا إذا كان السمسار يعلم بالعيب ودلس على المشترى فحينئذ يلزمه رد ما أخذ (5).


  • (1) ينظر: المغني (257/4) شرح منتهى الإرادات (35/2).
  • (2) ينظر: الغني (225/6)، شرح منتهى الإرادات (45/2).
  • (3) ينظر: المغني (364/399/7).
  • (4) ينظر: الموسوعة الفقهية (79/20).
  • (5) ينظر : مسائل السمسرة للأيباني (35)، الوساطة التجارية للأطرم (390).

 

 


خيار الشرط
إذا اشترى شخص عقاراً من آخر وشرط له الخيار مدة معينة له أو لهما ثم اختار من له الخيار الفسخ فجمهور أهل العلم على جواز خيار الشرط دون مدة محددة([1]).
إذا رفض أحد المتبايعين الخيار وأقام الآخر دعوى:
الإجراءات:
1/ تضبط دعوى المدعي ويذكر فيها العقار وموقعه وحدوده وأطواله وتاريخ الشراء والثمن وشرط الخيار ومدته واختيار الفسخ وتاريخه وطلب الحكم به.
2/ يسأل المدعى عليه عن الدعوى ولا بد أن يصادق على البيع والعقار وموقعه وحدوده وأطواله وتاريخ البيع والثمن وشرط الخيار ومدته.
3/ إن أقر بشرط الخيار وأنكر اختيار المدعي للفسخ في مدة الخيار فحينئذ يثبت الخيار وتنحصر الدعوى في وقوعه وتاريخه.
4/ إن أنكر الخيار فحينئذ تنحصر الدعوى في إثبات الخيار.
5/ إذا ثبت الخيار فيحكم بفسخ البيع لأن المدعى عليه قد أنكر أصل الشرط فإذا ثبت الأصل فيكون القول قول المدعي في وقوعه.
6/ يصاغ الحكم في حال الفسخ بما يلي: (… فبناءً على ما تقدم من الدعوى والإجابةونظراً لثبوت شرط الخيار بين الطرفين، ونظراً لاختيار المدعي الفسخ، لذا فقد ثبت لدي انفساخ بيع المدعى عليه على المدعي العقار المذكور، وبه حكمت وعليه يلزم المدعى عليه رد الثمن وقدره …).
المسائل:
الأولىخيار الشرط جائز ما لم يكن حيلة لبيوع الأمانةوهي أن يطلب شخص قرضاً من آخر مقابل أن يأخذ المقرض منفعة كمنزل مثلاً ويشترط الخيار مدة القرض كاملة فيستفيد المقرض من المنزل مدة الخيارويستفيد المقترض من القرض وفي نهاية المدة يعيد المقرض المنزل للمقترض ويعيد المقترض القرض للمقرض، فهذا قرض جر نفعاً فهو ربا وإن كان ظاهره خيار شرط([2]).
الثانيةقاعدةالأصل في الشروط العدمفإذا لم يثبت الشرط ببينة وحلف المنكر على عدمه فيحكم القاضي بصرف النظر عن دعوى المدعيويحكم بثبوت البيع وصحته.
الثالثةقاعدةالأصل لزوم البيع وعدم ثبوت الخيار فيه([3])، وبناء عليه من يدعي الخيار فعليه إثباته.
الفوائد:
الأولىدفع العربون ليس دليلاً على وقوع البيعلكنه قرينة تقوي جانب مدعي البيع.
الثانيةينبغي عدم الخلط بين وقوع العقود وبين كتابتها، فالعقد يتم بمجرد وقوعه بوجود أسبابه وشروطه وأركانه وانتفاء موانعه، ولو لم يتم تدوينه بورقة أو توثيقه لدى جهة رسمية، فبيع العقارات يتم بمجرد حصول الإيجاب والقبول بين طرفين جائزي التصرف، ولو لم يتم إفراغ لدى كتابات العدل، لأن الإفراغ أمر تنظيمي لا علاقة له بحصول العقد.

  • ([1]) ينظر : المغني (6/38)، المقنع مع الشرح الكبير والإنصاف (11/284)، حاشية الروض المربع ( 4/420-421).
  • ([2]) ينظر في تحريم القرض الذي جر نفعاً: المغني (6/436)، شرح منتهى الإرادات (3/328)، وينظر في تحريم اشتراط الخيار للتحايل على الانتفاع بالقرض: المغني (6/47)، الشرح الكبير (11/301).
  • ([3]) ينظر: مغني المحتاج (2/56)، شرح ميارة (2/58).

هذا وتمنياتنا للجميع بالتوفيق ،،،

ــــــــــــــــــــــــــ التوقيع ــــــــــــــــــــــــــ

بسم الله ماشاء الله تبارك الله

  بسم الله الرحمن الرحيم الحمدالله والصلاة والسلام على رسول الله نبينا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين،،، وبعد،،، السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،، تقديم دعوى قضائية إلى المحكمة العامة أو الأحوال الشخصية أو الجزائية، دعوى الحقوق، قرض حسنة، الاستقدام، العقارات، مطالبة في مبلغ مالي، مطالبة بأجرة عقار، وفسخ العقد، ومحاسب الوكيل، واسترداد حيازة، ومطالبة بقيمة مبيع، ودعوى حقوقية والخ... من الحقوق اختر المحكمة العامة واذا كان طلبك دعوى الحضانة، النفقة، الزيارة، النكاح وفسخ النكاح والطلاق والخلع ودعوى زوجية وقسمة تركه وإثبات إعالة وطلبات دوائر الانهائية اختر المحكمة الأحوال الشخصية واذا كان طلبك دعوى جزائية أو السب والشتم والقذف ومضاربة والسرقة والقضايا جنائية اختر المحكمة الجزائية ثم اختر منها تصنيف الدعوى مثال (دعوى في مبلغ مالي) واختر المحكمة العامة، وادخل المبلغ، ثم ادخل الرمز التحقق، ثم التالي،. بعد طلب جديد، ثم طلب دعوى قضائية الان تعبئة البيانات مقدم الطلب كالتالي، اذا كان مقدم الطلب المدعي أو وكيل أو محامي يتم تعبئتها كالتالي (المقدم الطلب) نوع الهوية، هوية المقيم أو الهوية الوطنية الاسم الرباعي، ثم رقم الجوال واختر علامة صح ثم التالي، والان تعبئة بيانات المدعي نوع الهوية، رقم الهوية، تاريخ الميلاد، الاسم الرباعي، نوع الجنس، جهة العمل، عنوان جهة العمل، عنوان الإقامة، البريد الوطني او الواصل، البريد الإلكتروني، الهواتف، ثم التالي، الخدمات المهنية: (الاستشارات – العمل والعمال – العقود والاتفاقيات – العقارات – الدراسات – التأمين – الشركات– التقاضي الوكالات والأسماء والعلامات التجارية – التحكيم – الترخيص – تصفية التركات – تحصيل المديونيات – الملكية الفكرية – الاستثمار الأجنبي – الامتياز التجاري – إدارة الأملاك – تصفية الشركات) . الاستشارات: إعداد الاستشارات الشرعية والقانونية للأفراد والمؤسسات والشركات في مختلف المجالات المدنية والتجارية والعمالية والإدارية والمصرفية وغيرها وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية والأنظمة المعمول بها في المملكة العربية السعودية وذلك بشكل جزئي أو دائم من خلال عقود الاستشارات السنويه


إخلاء مسؤولية بشأن المحتوى: الاستشارات والمواضيع الواردة بهذا الموقع هي نقل من التواصل الاجتماعية وحصرياً للموقع (التنفيذ العاجل) للاستفادة منها الجميع، أو أي شخص يتصرف نيابة عنها بمسؤولية الاستخدام، والتي قد نقل عن المعلومات المحتواة فيها والاستشارات وردود الاستشارة والمواضيع بشكل عام للاستفادة فقط، ويتحمل المستخدم مسؤولية كافة المخاطر المرتبطة باستخدامه، بما في ذلك أي خطر يلحق باستشارة مغلوطة او غير صحيح أو فيها ضرر او يلحق بأجهزة الكمبيوتر، أو البرمجيات، أو بيانات تتعرض للضرر بأي فيروس، أو برنامج، أو أي ملف أخر قد يجري نقله أو تنشيطه عبر هذا الموقع الإلكتروني. لا تتحمل ((التنفيذ العاجل)) أي مسؤولية عن أي أضرار مباشرة، أو غير مباشرة، أو عرضية، أو عن استخدام هذا الموقع الإلكتروني أو سوء استخدامه، أو المعلومات المحتواة في هذا الموقع الإلكتروني، وكذلك جميع خدمات الموقع (التنفيذ العاجل) مجاني، ولا يحق لأي مستخدم أو زائر يستخدم بمقابل مالي، ولا يوجد أي علاقة بإعلانات مجانية أو إعلانات منتجات وغيرها نهائياً، وموقع (التنفيذ العاجل) متعاقد مع (Google Adsense) فقط، وتُدرك (التنفيذ العاجل) أهمية حماية الخصوصية لكافة المعلومات التي يقدمها مستخدمي الموقع وكافة المستخدمين لخدماتها، وعلماً أن موقع (التنفيذ العاجل) لا يقبل به إنشاء حساب جديد ولا يحتفظ بالبيانات المستخدمين مثل الإسم والبريد الإكتروني والرقم السري والخ...، وكما يجوز أن نحتفظ بأي رسائل البريد الإلكتروني وغيرها من المعلومات المرسلة إلينا لأغراض فنية بالموقع، أو إستفسار هو محل اهتمامنا وسوف يقوم الإدارة بالرد عليكم بأسرع وقت، وسوف تعالج أي مشكلة فنية، وإذا لديك أي استفسار أو مساعدة أو تعديل المواضيع أو طلب حذف يرجى إستخدام نموذج من قائمة الإدارة ثم (اتصل بنا).

مقالات ذات صلة

اترك رد

زر الذهاب إلى الأعلى
error: تنبيه:المحتوى محمي !!