عوالق إجرائية في إثبات التملك (المنازعات العقارية)

عوالق إجرائية في إثبات التملك

• الصكوك المفرغة من الحجة غير مستكملة الإجراء؛ – تستكمل إجراءات الحجة على صك الإفراغ . (م227/4)

• الحجج القديمة قبل التسعين هل تستكمل أو يخرج حجة جديدة؟. فيه منهجان للقضاة والأولى التكميل يراجع التعميم رقم 98/12/ت في 28/5/1394هـ حيث نص على عدم تعارض المنهجين لكن عدم الإلغاء هو الأيسر والأسرع في الانجاز .

• إذا كان إثبات التملك صادر قبل عام 1372هـ فيعتبر وثيقة لأنها صادرة قبل نظام تنظيم الأعمال الإدارية في الدوائر الشرعية عام 1372هـ الكاشف لإبن خنين 20/516.

• هل الشهادة على الأملاك الثابته لابد فيها من ذكر الأطوال والحدود والمساحة بالنص أو يكفي سواء بسواء وما أشبهها؟ فيه خلاف يراجع كشاف القناع 6/334- الشرح مع الانصاف تحقيق د. التركي 29/277 – طرق الإثبات لأحمد بن إبراهيم ص147 نظرية الدعوى ص350 .

• يلزم تدوين أرقام إجابات الدوائر وتواريخها في الصك؟(م233/2)

• الصكوك القديمة والحديثة التي لم تدون بها أرقام الاجابات هل تلحق بها. إذا كان الصك صدر بعد 10/4/1403هـ فيلزم وما قبله لا يلزم التعميم رقم 56/12/ت في 10/4/1403هـ والتعميم رقم 12/3/ت في 18/1/1407هـ .

• الإحياء إذا كان بعد المنع ولم يعارض التخطيط أو تعين الأرض لمشروع أو أقطعت لأحد هل يشمل المزارع أم هو خاص بالبيوت؟ الذي يظهر من التعميم رقم19/12/ت في 3/2/1396هـ المبني على قرار الهيئة القضائية العليا رقم 186 في 22/4/1395هـ أنه خاص بالبيوت .

• يحق لأحد الشركاء بالإرث أو غيره طلب حجة استحكام بدون وكالة من بقية الشركاء. (م228/1)

• حجة الاستحكام تصدر من المحكمة التي يقع العقار في نطاق اختصاصها المكاني (227/6) وإذا اختلفت ولاية عقار مكانياً وعليه صك فإن كان قد بدأ بالضبط فالمحكمة مصدرة الصك وإذا لم يبدأ بالضبط فصاحبة الولاية الأخيرة (227/6/7).

• إذا نقضت الحجة وليس بالمحكمة إلا قاض فيكلف رئيس المجلس من ينظرها بالمحكمة نفسها (م228/4).

• إذا عرض على القاضي حجة استحكام مخرجة على عقار خارج الولاية المكانية فإنه يرفعها إلى المحكمة العليا (228/4).

• صور صكوك حجج الإستحكام التي فقد ضبطها وسجلها أو ليس لها ضبط أو سجل تعتبر لاغية دون عرضها على المحكمة العليا (م228/8).

• إذا كان البناء مملوكاً بموجب حجة دون الأرض ثم حضر مدعي ملكية الأرض فإنه تتخذ على طلبه إجراءات حجة الاستحكام (228/5).

• كيفية معالجة الصكوك التي فقد ضبطها وسجلها أو أحدهما أو تلف (م228/7-11) وجرى عمل الاستئناف على إلغاء الصك الذي ليس له ضبط أما إذا كان له ضبط وليس له سجل فإنه يسجل عند الاطمئنان الكاشف لإبن خنين 2/521.

• الحجة التي لم يعثر على معاملتها الأصلية تعرض على المحكمة العليا (228/12) .

• حجج الاستحكام التي يختلف الضبط عن الصك والسجل .(حجج أرامكو السعودية) أرى أن تعرض على المحكمة العليا حسب المادة (228/7-11).

• الضبوط والسجلات التي لم توقع وتختم. لها أربع حالات:

1-أن يكون المصدر قد أحيل للتقاعد لمصلحة العمل. فتطبق المحكمة المادة (77) من تركيز مسئوليات القضاء.

2-أن يمكن حضور مصدر الصك . فيطلب حضوره لكي يوقع الضبط أو السجل.

3-أن يكون الصك والسجل موقعين ومختومين والضبط لم يوقع . فبعد التحقق وفق المادة (77) من تركيز مسئوليات القضاء يهمش على الضبط أنه نظم به الصك المسجل برقم….. في ………. .

4-أن يكون السجل لم يوقع ويختم والضبط موقع . فيعالجه الخلف وفق المادة (77).

وذلك حسب التعميم الوزاري رقم 13/ت/1344 في 24/1/1420هـ المبني على قرار المجلس رقم 27/48 في 18/11/1418هـ .

• طلب حجة على عقارات منفصلة يكون لكل عقار حجة إلا إذا كانت متلاصقة فتكون بحجة واحدة (م229/1/أ- ب)

• إذا كان الشخص معه حجة وله عقار ملاصق فتخرج عليه حجة مستقلة (م229/1/ج).

• المنطقة الشرقية تلزم الكتابة فيها إلى وزارة البترول سواءً كان العقار داخل النطاق العمراني أو خارجه التعميم رقم 13/ت/5285 في 12/4/1435هـ وكذا كل بلد بها مناطق الامتياز أو عمليات ومشاريع للزيت أو الغاز والتعدين..

• فيه فروقات بالألفاظ نظام المرافعات داخل النطاق العمراني وخارجه، نظام المباني داخل حدود التنمية العمرانية وخارجها حسب قرار مجلس الوزراء رقم 157 في 11/5/1427هـ ضواحي المدن والقرى الرئيسية وخارجها التعميم رقم 13/ت/13321 في 10/2/1429هـ.

• إذا تبلغت الجهة المختصة ولم تبعث مندوباً فعلى المحكمة إكمال ما يلزم نحو الطلب وبعد صدور صكة حجة الاستحكام ترفع الحجة لمحكمة الاستئناف (م231/7) وإذا كانت القضية قد تهيأت للحكم في الاعتراض فللمنهي أن يطلب من المحكمة عدم الشطب والحكم فيها ويعد الحكم في حق الجهة المعترضة غيابياً (م56) .

• الاستحكام على الأرض الفضاء لم يسبق إحياؤها لابد من رفعه للمقام السامي مع إبداء وجهة النظر حياله (م232/2,1).

لاتبدأ الدائرة بتدوين الإنهاء أو الشروع في إجراءات الاثبات على الأرض الفضاء التي لم يسبق إحياؤها إلا بعد ورود الإجابة من رئيس مجلس الوزراء (م233/2).

• صكوك الخصومات والمبايعات والإقرارات والوثائق لا يلحق بها نظام الاستحكام (م227/5).

• الأضلاع المتعرجة تحدد الزوايا والانكسارات وعرض الشوارع (م233/4).

• إذا كان العقار في منطقة لجهة حكومية فيها اختصاص فيكتب لها مثل سكة الحديد وحرس الحدود ومصلحة المياه (م231/4).

• البلدان التي ليس بها مكاتب هندسية للمحكمة الاستعانة بالبلدية والزراعة التعاون في مسح المواقع حسب الاختصاص (230/4).

• الخصومة في العقار الذي ليس عليه حجة نوعين (خصومة في بلد العقار ـ خصومة خارج بلد العقار فإذا كانت في بلد العقار فينظر الاستحكام مع الدعوى إلا إذا اقتضى الحال ضرورة الإسراع في فصل النزاع وإذا كانت الخصومة في غير بلد العقار فتفصل فيه دون اتخاذ إجراءات الاستحكام ثم ترسل الصك إلى المحكمة التي يقع العقار داخل اختصاصها المكاني لتتولى إجراءات الاستحكام (م234) في كلا الحالتين إذا فصل في الدعوى دون اتخاذ إجراءات الاستحكام ينص في صك الحكم على أن الحكم لا يستند إليه بمثل ما يستند على صكوك الاستحكام.

• إذا كان العقار فيه نخل لغير المالك لكامل النخل فلا يخرج له حجة استحكام مستقلة وإنما يشار في حجة الاستحكام الأصلية لتلك النخلات وعددها نوعها مكانها التعميم رقم 8/ت/98 في 21/9/1411هـ المبني على قرار الهيئة القضائية رقم 152 في 26/ 5/1393هـ .

• المساحة لا بد أن تكون بالجزم وليس بالتقريب وأن تكون هي والأطوال بالمتر ولا مانع من ذكر المصطلحات التي بالمناطق بعد إيضاح المتر.التعميم رقم 129/12/ت في 24/9/1399هـ ورقم 12/95/ت في 27/5/1404هـ والمادة رقم (230)

• في الإعلان يذكر وصف العقار وبعده عن مركز المدينة ولا يسلم للمواطن خشية التعديل وأن يتضمن الاعلان عن تسلسل المبايعات لأنه يسهل على البلديات. التعميم رقم 8/162/ت في 12/9/1407هـ ورقم 32/12/ت في 2/3/1397هـ

• الحجج تكون في سجلات مستقلة لإدخال الثروة العقارية اعتباراً من 1/1/1418هـ . ويستحسن أيضاً الضبوط اذا كانت المحكمة بها حجج كثيرة . التعميم 13/ت/1008 في 2/1/1418هـ

• تكميل الإجراءات على صكوك حجج الاستحكام يكون من ذات المكتب القضائي سواءً كان مصدره على رأس العمل أو انتقل .مجلة العدل عدد 36 ص 12

• لا يملك أحد على السواحل بعمق أربعمائة متر على الأقل من الشاطئ خارج المدن باستثناء الضرورات الأمنية أما داخلها فمائة متر. التعميم 13/ت/1815 في 27/6/1422هـ ورقم 13/ت/1433 في 22/7/1420هـ ورقم 80/ت/171 في 3/11/1409هـ

• يلزم تسجيل الإحداثيات في صكوك الحجج الزراعية إذا وردت من الجهة المختصة التعميم رقم 13/ت/2285 في 23/7/1424هـ ورقم 13/ت/2944 في 10/8/1427هـ

• إذا نقضت حجة الاستحكام مرتين وليس بالمحكمة سوى الدائرة (القاضي) مصدرة الحكم فيُفهم من المواد (190).(198/1).(228/2) أن رئيس المجلس يكلف من ينظرها بنفس المحكمة .

• إذا توجه القاضي لعدم قبول الإنهاء وإن وافقت جميع الجهات المختصة فيصرف النظر ولا يصدر صكاً وإنما يصور الضبط ويعطى للمنهي صورة منه لتقديم الاعتراض خلال شهر. التعميم رقم 430 في 13/9/1359هـ – مجلة العدل عدد 36 ص 19.

• أحياناً في معارضة الكهرباء تطلب إخراج مسار الأبراج وتوافق فيصير العقار قسمين فهل يخرج بحجة واحدة أو بحجتين بنفس المعاملة أو توضع المعاملة لأحد الأقسام ويتقدم من جديد للقسم الآخر . للقضاة فيه عدة مناهج مفصلة في مجلة العدل عدد 36 .

• لا يجوز إخراج حجج الاستحكام باسم القبائل . قرار المجلس رقم 72/5 في 26/1/1415هـ ورقم 323/5 في 8/5/1421هـ المعمم برقم 13/ت/1647 في 21/10/1421هـ.

• لا يجوز إخراج حجج استحكام على الهجر ويمنع نزول قبيلة على أخرى التعميم رقم 135/12/ت في 27/10/1402هـ

• الأراضي الممنوع تملكها:

الأودية والمساييل – قمم الجبال – الشواطئ 400 خارج المدن 100 داخل المدن – سكة الحديد بالحجاز 200 متر– طرق المواصلات 100 متر – مكان إقامة الشركات أثناء تنفيذ المشروعات – آبار السبيل – الجبال التي يؤخذ منها الرخام والرمل الأبيض – مصادر المياه مثل البحيرات التي خلف السدود – الغابات – المحميات – خطوط أنابيب النفط وتحلية المياه وحرمها – المقابر – أراضي المشاعر وحماها- ما جاء فيه منع خاص – الأراضي البيضاء .

• تغير الحدود عالجته المادة (227/4,3).

• لا تقبل إجابات رؤساء الدوائر على العقارات الخاصة بهم في حجج الاستحكام قرار المجلس رقم 3 في 2/1/1396هـ

• إذا كان نصف العقار شائعاً عليه حجة ولم يذكر مالك النصف الآخر ثم تقدم شخص بطلب اثبات تملكه لذلك النصف فلا يخرج له حجة مستقلة وإنما يضاف إلى الصك الأصلي .

• الأراضي البعلية تملك حسب العرف التعميم رقم 87/2/ت في 22/4/1395هـ .

• على البلدية إذا أرادت أن تطلع على الوثائق بعث مندوبها إلى المحكمة. التعميم رقم 12/40/ت في 6/3/1404هـ .

• المساكر والحضر على شواطيء البحر فيها تفصيل ذكره الشيخ محمد بن إبراهيم في الفتاوى ج 8/268.

• الأعمال التي قام بها القاضي بصفته قائماً بعمل كاتب العدل الذي يكملها كاتب العدل قرار المجلس الأعلى للقضاء رقم 323/42 في 10/4/1416هـ وخطاب سماحة رئيس المجلس لفضيلة رئيس محاكم المنطقة الشرقية رقم 1/466 في 17/ 4/1416هـ

• طلب الفرز لابد أن يكون العقار عليه صك نظامي ووفق مخطط معتمد وموافقة الجهة المختصة. التعميم رقم 13/ت/1144 في 2/1/1419هـ مجلة العدل عدد 36 ص 70.

• الإعلان والنفقات كلها على المدعي في العقار الذي ليس عليه حجة اذا أريد إخراج الحجة أثناء النظر وبعد انتهاء القضية واثبات التملك له أو لخصمه استقر ضمانها على من يقضى له بالعقار فإن امتنع الخصمان تسليمها فللمحكمة أن تقرر إيقاف نظر الإنهاء حتى تدفع النفقات (م129) والكاشف لإبن حنين 2/545

• اختلاف الاطوال في صك الافراغ اذا كان الأصل حجة استحكام له حالات:

الأولى/ أن تكون الأخطاء في ذات الأصل حجة الاستحكام فيطبق الاستحكام.

الثانية/ أن تكون الأخطاء في صك الإفراغ دون الحجة فيطلب صاحب الحجة لتعديل أطوال صك الإفراغ لدى كاتب العدل .

*المعارضة على الحجة قبل الحكم تسمع ضمن إجراءات الحجة (م233/3) .

أما بعد الحكم سواءً أكتسب القطعية أم لا فلم يتعرض لها النظام .وفي النظام القديم فيها تفصيل موضح بالمادة (251/3,2).

حرس الحدود يكتب له بالنسبة للعقارات الساحلية والعقارات الواقعة داخل منطقة المراقبة الجمركية .(م231/1)

الطيران المدني يكتب له في المدن والمحافظات التي بها مطار (م231/1) .

لايسمع الإنهاء بطلب حجة الاستحكام على الأرض التي بها أنقاض وأزيلت من قبل جهة حكومية إلا بعد إقامة دعوى على الجهة (م234/1).

• لا يحق للبلدية أخذ قيمة الأمتار الزائدة في المخططات الأهلية . لأنها ملك الغير والبلدية إنما تأخذ قيمة الزوائد والأمتار الزائدة في المخططات الحكومية.

لا تتركها بيضاء !!