حكم قضائي: شراء ارض مورث ودفع عربون والمتبقي عند الإفراغ

يدعي وكيل المدعي بأن موكله اشترى أرض مورث المدعى عليهم بثمن إجمالي قدره مليونان وتسعمئة ريال،دفع منها عربوناً قدره مئتا ألف ريال،والمتبقي من الثمن عند الإفراغ لدى كتابة العدل،تكملة الحكم في المنشور:

• المحكمة العامة بمكة المكرمة
• الدائرة التجارية الأولى
• الحكم الصادر في قضية رقم 1890 لعام 1440هـ
• المقامة من منصور بن سعودي
• ضد ورثة خالد بن سعودي

الحمد لله وحده وبعد فلدي أنا….. القاضي في المحكمة العامة بالرياض ، وبناء على المعاملة المحالة من رئاسة المحكمة برقم (….) وتاريخ …/…./1429هـ المقيدة بالمحكمة برقم (….) وتاريخ ……………/1429هـ ففي يوم الأحد الموافق 25/…/1429هـ فتحت الجلسة السماع الدعوى المقامة من منصور بن …. سعودي الجنسية بموجب الهوية الوطنية رقم () ضد ورثة خالد بن …. ، وفيها حضر محمد بن ….. سعودي الجنسية بموجب الهوية الوطنية رقم (…) حال كونه وكيلاً عن المدعي بموجب الوكالة رقم (….) وتاريخ …./…/1429هـ المنصوص في وكالته على ” المرافعة والمدافعة والإقرار والإنكار ” وحضر لحضوره يوسف بن سالم ….. سعودي الجنسية بموجب الهوية الوطنية رقم (……) أصالة عن نفسه ، وحال كونه وكيلاً عن رائد بن ……. بالهوية رقم (…..) أصالة عن نفسه ، وبصفته وكيلاً عن منيرة بنت … بالهوية رقم (……) وإيمان بنت ….. ، وزكية بنت ….. المنصوص في الوكالة حق ” المرافعة والمدافعة والإقرار والإنكار وقبول الأحكام ونفيه والاعتراض عليه في الإرث العائد لمورثهم سالم بن ……. ” بموجب الوكالة الصادرة من كتابة العدل الثانية بشرق الرياض برقم (…..) في …/ 1433/02 هـ.

وادعى الأول قائلاً : إنه بتاريخ 1429/04/27 هـ اشترى موكلي من ورثة سالم …. الذين مثلهم المدعى عليه هذا الحاضر قطعة أرض واقعة بالمدينة المنورة البالغة مساحتها مئتان وواحد وسبعون متراً مربعاً المحدودة شمالاً …. وشرقاً …. وغرباً …. وتمام الحد ملك المولد وجنوبا …. والمملوكة لمورثهم بالصك الصادر من المحكمة العامة بالمدينة المنورة برقم (…) في ../…./1386هـ حيث اشتراها موكلي بسعر المتر الواحد عشرة آلاف وسبعمئة ريال وبثمن إجمالي قدره مليونان وتسعمئة ريال وتم عمل مكاتبة بينهما وسلم موكلي للمدعي شيكاً مصرفياً مصدقاً على شركة الراجحي باسمه بمبلغ مئتي ألف ريال ، وتم الاتفاق على دفع الباقي عند الإفراغ وقد ذهب موكلي والبائع لكتابة العدل بالمدينة المنورة من أجل الإفراغ وذلك بتاريخ 1429/05/21 هـ إلا أنه اتضح لدى كاتب العدل بعد بعث الصك للمحكمة المطابقته على سجله أن أمانة المدينة المنورة لديها اعتراض على هذا الصك ولذا لم يتمكن من الإفراغ حتى يومنا هذا ؛ لذا أطلب الحكم على المدعى عليهم بإفراغ العقار باسم موكلي ، وموكلي مستعد بتسديد باقي القيمة عند الإفراغ حيث إن باقي القيمة مرتبطة بشيك مصدق ، هذه دعواي .

وبعرض دعوى المدعي على المدعى عليه وكالة أجاب بقوله : ما ذكره المدعي كله صحيح جملةً وتفصيلاً حيث اشترى موكله من ورثة سالم بن …. العقار المحدد بالدعوى المملوك للمورث بالصك المذكور إلا أنه عند مراجعة كاتب العدل للإفراغ أفادنا كاتب العدل أنه لا يمكن الإفراغ بسبب اعتراض أمانة المدينة المنورة، ولم نكن نعلم بهذا الاعتراض إلا عند الإفراغ وقد استلمت من المدعي شيكاً بمئتي ألف ريال ، وصرفته، وبعد تعذر الإفراغ سلمت للمدعي شيكا بمئتي ألف ريال بشيك عادي يصرف للمستفيد الأول إلا أن المدعي لم يصرفه إلا يومنا هذا ، وما طلبه المدعي من الإفراغ فإن الورثة ومنهم أنا لا نتمكن من الإفراغ بالسبب الذي ذكرته ، والذي لم يكن بإرادتنا ولا اختيار لنا فيه ، وقد راجع أخي الجهات المختصة المحكمة والأمانة إلا أنه لم يتمكن من إنهاء المشكلة ؛ لذا فإنني أصالة عن نفسي أطلب من المدعي قبول البيع بهذا العيب هكذا أجاب .

وبسؤال المدعى عليه وكالة عن ورثة والده فقال : هم زوجته …… المحصورين بصك حصر الإرث الصادر من المدينة المنورة برقم (….) في …/ 1405/05 هـ وقد أبرز الصك المذكور وبالاطلاع عليه وجدته يتضمن ما ذكره المدعى عليه وكالة من ثبوت وفاة والده سالم …. وانحصار إرثه للمذكورين بعاليه ، كما جرى سؤال المدعي وكالة عن طلب الإنهاء من أجله وهو يرغب موكله إمضاء البيع بالعيب وتسديد الباقي ، أو فسخ البيع ؟ فقال : إن موكلي يراجع الجهات المختصة بالمدينة لمحاولة السماح للورثة بالإفراغ وأطلب تأجيل الجلسة .

ثم حضر المدعي والمدعى عليه وكالة ، وبسؤال المدعي عما يقوله بخصوص ما طلب الاستمهال من أجله ؟ فقال : إنني راجعت المحكمة بالمدينة المنورة وأفادوني بأنه تم الكتابة للدوائر الحكومية ومن ضمنها الأمانة ، ولا زالت إجراءات استخراج الحجة جارية ، وأطلب من الورثة التعاون معي والذهاب إلى الأمانة ، وإحضار بعض الطلبات هكذا قرر .

وبعرض ذلك على المدعى عليه وكالة قال : إننا سبق وأن راجعنا الجهات المختصة وتعذر علينا استخراج الحجة لكون الموقع داخلاً في حدود الحرم المدني ، و على المدعي إما قبول المبيع بالعيب المذكور وهو عدم استطاعتنا الإفراغ أو فسخ البيع ونحن مستعدون بتسليمه المبالغ التي سلمها لنا هكذا قرر .

وبعرض ذلك على المدعي وكالة قال : أطلب إعطائي مهلة للرجوع لموكلي كما أنني اطلب الكتابة لفضيلة الشيخ …. القاضي بالمحكمة العامة بالمدينة المنورة لإفادتكم عما تم بخصوص طلب حجة الاستحكام التي تقدم بها مورث المدعى عليهم سالم …. والتي سبق وأن صدر بحقها الصك الصادر من محكمة المدينة المنورة برقم (….) في …./ 1386/08 هـ هكذا قرر . ورفعت الجلسة .

ثم حضر المتداعيان ، وسبق الكتابة لفضيلة رئيس المحكمة العامة بالمدينة المنورة للإفادة عن الدعوى المنظورة في حجة استحكام الأرض محل النزاع فقد وربنا كتاب فضيلة رئيس محاكم منطقة المدينة المنورة المكلف الموجه أصلاً لرئيس المحكمة العامة بالرياض برقم (…..) في …/…./1430هـ المتضمن بعد المقدمة أفيدكم بأن المعاملة المنظورة في المحكمة تتعلق بإنهاء مقدم من الورثة بشأن إكمال إجراءات الصك (….) في …/…../1386هـ الذي لم يصدق من قبل التمييز وما زالت منظورة وما يتعلق بالإفراغ فلا يخفى على فضيلتكم أن الإفراغ لا يتم إلا على صك مستكمل الإجراءات لإحاطتكم والله يحفظكم ”

وبعرض هذا الخطاب على الطرفين قال المدعي وكالة : لا أقول في هذا الخطاب أي شيء وإذا كانت القضية لا زالت منظورة فلا مانع لدي من الانتظار حتى تنتهي القضية هكذا قرر .

وقال المدعى عليه وكالة : إن الإجراءات لا زالت منظورة لدى المحكمة ويوجد بعض الجهات لا زالت معارض وهي وزارة الكهرباء ووزارة المالية وإلى الآن ونحن نتابع هذه الإجراءات إلى اليوم ، وبما أن الإجراءات ستطول ؛ فأنا أطلب فسخ العقد هكذا قرر . ثم حضر المتداعيان وكالة ، وجرى سؤال المدعى عليه وكالة عما تم بخصوص صك التملك المنظور قضيته بالمدينة المنورة فقال : إني راجعت محكمة المدينة المنورة ولازالت القضية قيد النظر لدى المحكمة وأطلب تأجيل النظر في هذه القضية لحين الانتهاء من قضية المدينة المنورة المتعلقة بالصك هكذا قرر .

وقال المدعي وكالة : لا مانع لدي من تأجيل النظر في دعواي هذه لحين الانتهاء من إجراءات الصك في محكمة المدينة بشرط أن يواصل المدعى عليه مراجعة محكمة المدينة المنورة حتى الانتهاء أو إعطائي وكالة للمراجعة ، كما أنني أطلب من المدعى عليه أن لا يحدث في الأرض أي بناء أو خلافه حتى تنتهي القضية بالوجه الشرعي وقال المدعي وكالة إنني مستعد بمواصلة محكمة المدينة كما أنني ملتزم بعدم الإحداث في الأرض بأي شيء هكذا قرر لذا رفعت الجلسة دون تحديد موعد للجلسة القادمة وأفهم الطرفان بمراجعتنا بعد انتهاء صك التملك سواء بتثبيت الصك أو إلغائه ففهما ذلك وعليه رفعت الجلسة .

ثم حضر المتداعيان وكالة ، وقال المدعى عليه وكالة : ما سبق ضبطه يتضمن أشياء مغلوطة ولدي اعتراض عليها وهي

أولاً : أن وكالة الوكيل السابق لا تخوله على البيع عن جميع الورثة.

ثانياً : ذكر أن المبيع معي والصحيح أنه ليس كذلك فالصك المثبت لملكية العقار تمت عليه تعديلات من المحكمة ومن الأمانة والعقار من ضمن العقارات المنظمة وصحيح أن محكمة المدينة امتنعت عن إفراغه ولا أعلم ما السبب في ذلك ، وكذلك فإن المشتري سبق أن زود بصورة من الصك قبل كتابة العقد بشهر.

ثالثاً : أن العقد أبرم بتوكيل بعض الورثة وبعضهم لم يوكل في ذلك.

رابعاً : ما نع لدي ولدى موكلي من البيع للعقار بشرط أن يدفع المدعي كامل الثمن حالاً ونقوم بتزويده بوكالات للمراجعة ولا نلتزم له بالإفراغ هكذا قرر .

وبعرض ذلك على المدعي وكالة قال سوف أراجع موكلي وأجيب في الجلسة القادمة .

ثم حضر المتداعيان وكالةً ، وبسؤال المدعي وكالة عما تم إجراؤه قال : لقد عرضنا صيغتي صلح على المدعى عليه ورفضها كما عرض علينا صيغة صلح ورفضناها ولذا نطلب الاستمرار في الدعوى هكذا قرر . وبمناقشة المدعي وكالة قال أطلب إحضار من ليس لهم وكالة في البيع وتحليفهم على أنهم لم يوكلوا وإذا حلفوا فالبيع صحيح في حق من باع وأطلب إثبات شراء موكلي للعقار الموصوف وإذا لم يثبت لدى المحكمة ذلك فأطلب الحكم الموكلي بتعويضه عن العيب هكذا قرر . وبعرض ذلك على المدعى عليه وكالة قال سأراجع موكلي هكذا قرر . ثم رفعت الجلسة .

ثم حضر المتداعيان وكالة ، وبعرض ما استمهل لأجله المدعى عليه وكالة في جلسة 1433/05/09 هـ أجاب قائلاً : بالنسبة لليمين فليس للمدعي أي حق في طلب يمين موكلي ولا أوافق على طلبه إثبات شراء موكله للعقار موضع الدعوى ولا التعويض له عن العيب ؛ لعدم ثبوت بيع البيت للمدعي أصالة هكذا أجاب .

وبسؤال الطرفين هل لا زلت معاملة إجراءات استكمال حجة الاستحكام لم تنته حتى الآن أجاب المدعي وكالة قائلاً : لا يعلم موكلي عن انتهاء إجراءات استكمال حجة الاستحكام المنوه عنها من عدمه هكذا قرر . كما أجاب المدعى عليه أصالة ووكالة بأن إجراءات استكمال حجة الاستحكام لم تنته إلى الآن علما بأنه قد نزعت الأرض المشمولة بحجة الاستحكام التابعة لمورثنا لصالح أملاك الدولة لتوسعة المسجد النبوي وسلمت وموكلي التعويض على ذلك هكذا قرر .

كما جرى سؤالي للمتداعيين من أنه جاء على لسان المدعى عليه أصالة ووكالة يوسف بن سالم …. في الجلسة العاشرة من قوله (صحيح أن محكمة المدينة امتنعت عن إفراغه ولا أعلم ما السبب في ذلك ، وكذلك فإن المشتري سبق أن زود بصورة من الصك قبل كتابة العقد بشهر) أ.هـ فأجاب المدعي وكالة عن ذلك قائلاً: ماذكره المدعى عليه أصالة ووكالة غير صحيح ، فموكلي لم يزود بصورة من الصك ألبتة ، كما أؤكد لكم بأنه أخذ موعد من قبل الطرفين للإفراغ وإحضار موكلي الشيك المصدق والمنوه عنه سابقا بكامل المتبقي من قيمة شراء المنوه عنها في الدعوى وحضور الورثة للإفراغ يؤكد عدم وجود أي علم لموكلي بنقص إجراءات حجة استحكام الأرض المباعة والمنوه عنها في الدعوى هكذا قرر .

كما أجاب المدعى عليه أصالة ووكالة بأن المدعي أصالة سبق وأن عاين الأرض قبل الشراء ووقف عليها بنفسه وزودته أنا ….. بصورة من صك الحجة للأرض ورفع مساحي لجميع المنطقة وبيانات الموقع توضح المساحة بعد التعديلات على الأرض وطلب الاستمهال شهراً لمراجعة الجهات ذات العلاقة كما المحكمة الشرعية الصادر منها الصك وأمانة المدينة المنورة على أن يتم خلال الشهر توقيع عقد بالشراء وما ذكره المدعي وكالة عن موكله فغير صحيح بما ذكرت لكم هذه الجلسة علماً بأني وموكلي لم نمانع على إمضاء البيع قبل إقامة الدعوى هكذا قرر .

لذا ولكل ما تقدم قررت الكتابة إلى المحكمة العامة بالمدينة المنورة وأمانة المدينة المنورة وكتابة العدل الأولى بالمدينة المنورة للإفادة عن جميع ما أجري على حجة الاستحكام للأرض المنوه عنها في الدعوى وتزويدنا بصورة مطابقة للأصل لسجل الحجة وحتى ورود الجواب رفعت الجلسة .

ثم حضر المتداعيان وكالة، وسبق الكتابة إلى رياسة المحكمة العامة بالمدينة المنورة برقم (…….) وتاريخ …/ 1436/10 هـ فورد الرد من أمانة منطقة المدينة المنورة برقم (….) وتاريخ …/ 1437/02 هـ المقيد لدينا برقم (….) وتاريخ …/ 1437/02 هـ المتضمن ما نصه ما يلي :

” إشارة إلى خطاب فضيلة رئيس المحكمة العامة بالمدينة المنورة رقم (….) المؤرخ في 1436/12/25 هـ بشأن الدعوى المقامة من المواطن محمد ….. المتضمن طلب فضيلته عن جميع ما أجري على معاملة حجة الاستحكام للأرض المملوكة بالصك رقم (….) في ………… /1386هـ بالمدينة المنورة وتزويدكم بصورة مطابقة لأصل سجل الحجة ، أفيد فضيلتكم أنه بعد الاطلاع على سجل الصك من قبلهم وجد أنه قد انتقلت ملكية العقار لجهة أملاك الدولة بالصك رقم (……) كما هو مذكور بخطابهم المرفق ، وفي حال رغبتكم الحصول على صورة من سجل الصك المذكور فعليكم بمخاطبتهم للحصول عليه ” لذا وبعد سماع دعوى المدعي وكالة المتضمنة أن موكله اشترى أرض مورث المدعى عليهم بتاريخ 1429/04/27 هـ بثمن إجمالي قدره مليونان وتسعمئة ريال ، دفع منها عربوناً قدره منتا ألف ريال ، والمتبقي من الثمن عند الإفراغ لدى كتابة العدل ، وتعذر الإفراغ بسبب وجود اعتراض على الصك من قبل بعض الجهات الحكومية ويطلب إلزام وكيل الورثة بإفراغ الأرض ليتسنى لموكله دفع المتبقي من الثمن ، وأجاب المدعى عليه وكالة بصحة ما ادعاه المدعي وكالة وأنه مستعد برد العربون للمدعي أصالة حيث لم يتمكن الورثة من الإفراغ للمدعي أصالة ، وذكر عدم تمنع الورثة من قبول المدعي أصالة للبيع بهذا العيب وهو عدم القدرة على إفراغ العقار للمدعي أصالة بسبب اعتراض بعض الجهات الحكومية ، وحيث حصل مداولة بين المتداعيين وكالة فيما سبق حيال طلب المدعى عليه وكالة قبول المدعي للبيع بهذا العيب ولم يتوصلا إلى حل يرضي الطرفان ، وطلبا الاستمرار في هذه الدعوى ، وبعد الاطلاع على جواب فضيلة رئيس المحكمة العامة بالمدينة المنورة في …./ 1430/06 هـ وفيه ما نصه :” وما يتعلق بالإفراغ فلا يخفى على فضيلتكم أن الإفراغ لا يتم إلا على صك مستكمل الإجراءات ” وبعد اطلاعي على جواب أمانة منطقة المدينة المنورة المتضمن نص المقصود منها ما يلي:” ، أفيد فضيلتكم أنه بعد الاطلاع على سجل الصك من قبلهم وجد أنه قد انتقلت ملكية العقار لجهة أملاك الدولة بالصك رقم (4410305011) ” ، وحيث قرر المدعى عليه وكالة في الجلسة السابعة بأن موكليه وافقوا على بيع العقار لصالح المدعي قبل إقامة الدعوى ، ولأنه يشترط لصحة البيع القدرة على تسليمه كما قرره الفقهاء ، وبما أن المدعي أصالة اتفق مع وكيل المدعى عليهم أن المتبقي من الثمن يسلم للورثة عند الإفراغ، وحيث لم يتحقق هذا الشرط ، ولم يقبض المدعي أصالة العقار قبضاً حقيقياً يمكنه التصرف فيه ببيع أو هبة ، وتردد وكيله في قبول العقار مع عدم قدرة المدعى عليهم على الإفراغ إبان إقامة هذه الدعوى كما هو مبين سلفاً ، وقد جاء في المعايير الشرعية الصادر من هيئة المحاسبة والمراجعة للمؤسسات المالية الإسلامية بمملكة البحرين في الصفحة (256) في المعيار رقم ( 4/3) ما نصه :” يعد من القبض الحكمي تسجيل رهن العقار والمنقول المتحرك مثل السيارات والقطارات والبواخر والطائرات في السجل المعتبر قانوناً ، ويقوم التسجيل مقام القبض الحقيقي في أحكامه وآثاره ” وبما أن العقار انتقلت ملكيته لأملاك الدولة ، وتسلم الورثة المدعى عليهم التعويض كما قرره وكيلهم .

ولما تقدم لم يثبت لدي تملك المدعي منصور …. للعقار المملوك لمورث المدعى عليهم سالم …… بالصك رقم (…..) في …./…/1386هـ والمنزوع الأملاك الدولة وعدم استحقاقه للتعويض المصروف اللورثة المدعى عليهم ، وأخليت سبيل المدعى عليهم من هذه الدعوى وبه حكمت . وأفهمت المدعى عليه وكالة بأنه في حال اكتساب الحكم القطعية فيجب عليه إيداع شيك بمبلغ قدره مئتا ألف ريال باسم فضيلة رئيس المحكمة يودع في بيت المال ويصرف للمدعي متى ما طلبه ففهم ذلك ، صدق الحكم من الاستئناف