البحوث القانونية

بيع المرهون عقود التمويل العقاري مرت بثلاث مراحل

بيع المرهون

عقود التمويل العقاري مرت بثلاث مراحل :

الاولى/ البيع بالتقسيط مما يعني نقل ملكية العين إلى المشتري ويكون له حرية التصرف فيه.

وله ضمانات للسداد كالكفيل الغارم.

لكن هذه الضمانات غير كافية ولذا رفعت الفائدة التمويليه.

الثانية/ رهن السلعة بثمنها.

بحيث يتم نقل ملكية العقار للمشتري إلا أن البائع يشترط رهنها في باقي المديونية .

الثالثة/ الإيجار المنتهي بالتمليك( الإيجار التمويلي).

وأول ما خرجت هذه الطريقة في انجلترا عام 1846م.

وهذه الطريقة رأت هيئة كبار العلماء بالأكثرية في دورتها الثانية والخمسين المنعقدة

بالرياض في 29/10/1420هـ عدم صحة هذا العقد لأنه جمع بين عقدين على عين واحدة غير مستقر على أحدهما وهما مختلفان في الحكم متنافيان فيه.

ثم حصل تطوير لهذا العقد بحيث يتوافق مع القواعد الفقهية وذلك بجعل الأصل هو الإجارة أما الملك فينتقل إما بالبيع أو الهبة الموعودبها في نهاية العقد.

وهو ما ورد مفصلاً في قرار المجمع الفقهي المنبثق عن منظمة المؤتمر الاسلامي رقم 110 في 25/6/1421هـ.

ووفقاً لقرار المجمع لابد أن يكون عقد التأجير مستقلاً عن عقد البيع أو الهبة وأن يكون بينهما زماناً ويكون بوثيقة مستقله عن التأجير كما اشترط القرار أن تكون الإجارة فعليه وليست ساتره للبيع.

كما أن مجمع الفقه قد أكد على بعض الشروط المهمه ومنها:

1-أن يكون ضمان العين المؤجرة على المالك لا على المستأجر.

2- أن يكون الـتأمين تعاونياً اسلامياً ويكون على المالك لا على المستأجر.

3- نفقات العين التشغيلية تكون على المالك( المؤجر) طوال مدة الإجارة لا على المستأجر.

مسألة بيع العقار الرهون.

 

إذا باع شخص عقاراً مرهونا وبعد مدة من البيع حصل خلاف بين البائع والمشتري أو مات أحد المتبايعيين قبل الإفراغ وتبين أن العقار مرهوناً فما العمل.

هذا النوع من الدعاوى يصح من البائع يطالب بفسخ البيع.

ويصح من المشتري يطالب بتصحيح البيع.

واقع العمل في المحاكم على منهجين:

المنهج الأول:

يرى عدم صحة البيع لأن العين المرهونة والقاعدة الفقهية التي ذكرها غير واحد من العلماء يراجع المنثور 3/174 والأشباه والنظائر للسيوطي 151 (والمشغول لا يشغل) وبناء عليه يحكم ببطلان البيع.

وهذا المنهج يتفق مع المذهب.

يراجع المغني ج 6/483 وكشاف القناع 3/390ويترتب على هذا المنهج ما يلي:

  • رجوع العقار على البائع.
  • عودة الثمن إلى المشتري.
  • غرم البائع للمشتري الأقساط التي سددها المشتري للمرتهن.
  • ضمان المشتري لمنفعة العقار من تاريخ انتفاعه بعد الشراء حتى يحكم بالبطلان لأن المقبوض بعقد فاسد مضمون. القاعدة (66) من قواعد بن رجب.

المنهج الثاني:

صحة بيع المرهون بشرط اذن المرتهن.

وهو رويه في المذهب واختيار شيخ الاسلام ابن تيمية ولهذا القول آثار هي:

  • ملكية المشتري للعقار من تاريخ البيع.
  • الزام المشتري بسداد الاقساط الحالة والباقية.
  • إذا كان قد خصم على البائع أقساط من الدوله رجع بها على المشتري.
  • نقل القرض باسمه.
  • وهذا القول له حظ من النظر والرفق بالناس ويرجحة أمور:
  • تشوف الشارع إلى تصحيح العقود ما أمكن. يراجع قواعد الأحكام 1/79 ومجموع الفتاوى 29/250 القواعد النورانية 206 مجلة الأحكام العدلية م83 وشرحها لعلي حيدر (1/74)

ب-قاعدة الاصل في العقود حملها على السلامة من المفسد. يراجع المنثور في القواعد1/154.

ج-قاعدة تصحيح العقود إذا ترتب على إبطالها ضرر مجموع الفتاوى 29/250 وقواعد الأحكام في مصالح الأنام 1/179

د-من مقاصد الشرع ثبات التعامل بين الناس واستقراره. مقاصد الشريعة لابن عاشور (183.181.75).

هـ-كما أن المنع من البيع لحق المرتهن وقد رضي فإذا رضي أو ضمن له حقه زالت علة المنع من بيع المرهون.

 

* مسائل مهمة:

الأولى: هل يحكم بدفع الأقساط الحالة للبائع أو المرتهن فيه منهجان:

  • يحكم بها للمرتهن وفي هذا حفظ لحقه.
  • يحكم بها للبائع ثم يقوم بالتسديد للمرتهن

والأولى الأول.

الثانية: إذا كان الرهن مكتوب بورقة عرفية ولم يهمش على الصك ثم تصرف الراهن في الرهن فعلى عن تقام الدعوى.

الأولى أن تقام على الراهن ويدخل المشتري وإذا ثبت الرهن قبل البيع يحكم بثبوت الرهن وبطلان البيع ثم يلزم الراهن برد القيمة للمشتري.

الثالثة: هل يشترط القبض في الرهن. فيه خلاف:

  • يشترط لـ لزوم الرهن القبض وهو قول الجمهور – ينظر بدائع الضائع 6/142 المغني 6/445 الموسوعة الفقهية 23/182.
  • لا يشترط لـ لزوم الرهن قبض المرهون وهو قول المالكية (بداية المجتهد 2/206) رواية عن الإمام أحمد (الدرر السنية 6/235-238.

ولعل الراجح الثاني لأن فيه توسعة للناس المقنع مع الشرح والانصاف 12/390 – المغني 6/445 الدرر السنية 6/236 , 237-238.

الرابعة: الرهن الحيازي هل يأخذ أحكام الرهن الحقيقي . نعم لأننا رجحنا عدم اشتراط القبض في لزوم الرهن وتسليم الصك للحائز دليل على الرهن.

الخامس: بيع الوحدات السكنية التي ليس عليها صكوك وإنما عليها عقد بين الصندوق والمشتري والقيمة مقسطة ولا يحال لكاتب العدل حتى يسدد كامل القرض هل تأخذ حكم الرهن. محل بحث ولعلها تأخذ حكم المرهون.

السادسة: تنازل الصندوق عن مبلغ القرض لموت الشخص الذي باسمه القرض بعد البيع هل هو حق للورثة أو حق للمشتري.

محل بحث ولعل الراجح أنها حق للمورث.

ــــــــــــــــــــــــــ التوقيع ــــــــــــــــــــــــــ

بسم الله ماشاء الله تبارك الله

  بسم الله الرحمن الرحيم الحمدالله والصلاة والسلام على رسول الله نبينا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين،،، وبعد،،، السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،، تقديم دعوى قضائية إلى المحكمة العامة أو الأحوال الشخصية أو الجزائية، دعوى الحقوق، قرض حسنة، الاستقدام، العقارات، مطالبة في مبلغ مالي، مطالبة بأجرة عقار، وفسخ العقد، ومحاسب الوكيل، واسترداد حيازة، ومطالبة بقيمة مبيع، ودعوى حقوقية والخ... من الحقوق اختر المحكمة العامة واذا كان طلبك دعوى الحضانة، النفقة، الزيارة، النكاح وفسخ النكاح والطلاق والخلع ودعوى زوجية وقسمة تركه وإثبات إعالة وطلبات دوائر الانهائية اختر المحكمة الأحوال الشخصية واذا كان طلبك دعوى جزائية أو السب والشتم والقذف ومضاربة والسرقة والقضايا جنائية اختر المحكمة الجزائية ثم اختر منها تصنيف الدعوى مثال (دعوى في مبلغ مالي) واختر المحكمة العامة، وادخل المبلغ، ثم ادخل الرمز التحقق، ثم التالي،. بعد طلب جديد، ثم طلب دعوى قضائية الان تعبئة البيانات مقدم الطلب كالتالي، اذا كان مقدم الطلب المدعي أو وكيل أو محامي يتم تعبئتها كالتالي (المقدم الطلب) نوع الهوية، هوية المقيم أو الهوية الوطنية الاسم الرباعي، ثم رقم الجوال واختر علامة صح ثم التالي، والان تعبئة بيانات المدعي نوع الهوية، رقم الهوية، تاريخ الميلاد، الاسم الرباعي، نوع الجنس، جهة العمل، عنوان جهة العمل، عنوان الإقامة، البريد الوطني او الواصل، البريد الإلكتروني، الهواتف، ثم التالي، الخدمات المهنية: (الاستشارات – العمل والعمال – العقود والاتفاقيات – العقارات – الدراسات – التأمين – الشركات– التقاضي الوكالات والأسماء والعلامات التجارية – التحكيم – الترخيص – تصفية التركات – تحصيل المديونيات – الملكية الفكرية – الاستثمار الأجنبي – الامتياز التجاري – إدارة الأملاك – تصفية الشركات) . الاستشارات: إعداد الاستشارات الشرعية والقانونية للأفراد والمؤسسات والشركات في مختلف المجالات المدنية والتجارية والعمالية والإدارية والمصرفية وغيرها وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية والأنظمة المعمول بها في المملكة العربية السعودية وذلك بشكل جزئي أو دائم من خلال عقود الاستشارات السنويه


إخلاء مسؤولية بشأن المحتوى: الاستشارات والمواضيع الواردة بهذا الموقع هي نقل من التواصل الاجتماعية وحصرياً للموقع (التنفيذ العاجل) للاستفادة منها الجميع، أو أي شخص يتصرف نيابة عنها بمسؤولية الاستخدام، والتي قد نقل عن المعلومات المحتواة فيها والاستشارات وردود الاستشارة والمواضيع بشكل عام للاستفادة فقط، ويتحمل المستخدم مسؤولية كافة المخاطر المرتبطة باستخدامه، بما في ذلك أي خطر يلحق باستشارة مغلوطة او غير صحيح أو فيها ضرر او يلحق بأجهزة الكمبيوتر، أو البرمجيات، أو بيانات تتعرض للضرر بأي فيروس، أو برنامج، أو أي ملف أخر قد يجري نقله أو تنشيطه عبر هذا الموقع الإلكتروني. لا تتحمل ((التنفيذ العاجل)) أي مسؤولية عن أي أضرار مباشرة، أو غير مباشرة، أو عرضية، أو عن استخدام هذا الموقع الإلكتروني أو سوء استخدامه، أو المعلومات المحتواة في هذا الموقع الإلكتروني، وكذلك جميع خدمات الموقع (التنفيذ العاجل) مجاني، ولا يحق لأي مستخدم أو زائر يستخدم بمقابل مالي، ولا يوجد أي علاقة بإعلانات مجانية أو إعلانات منتجات وغيرها نهائياً، وموقع (التنفيذ العاجل) متعاقد مع (Google Adsense) فقط، وتُدرك (التنفيذ العاجل) أهمية حماية الخصوصية لكافة المعلومات التي يقدمها مستخدمي الموقع وكافة المستخدمين لخدماتها، وعلماً أن موقع (التنفيذ العاجل) لا يقبل به إنشاء حساب جديد ولا يحتفظ بالبيانات المستخدمين مثل الإسم والبريد الإكتروني والرقم السري والخ...، وكما يجوز أن نحتفظ بأي رسائل البريد الإلكتروني وغيرها من المعلومات المرسلة إلينا لأغراض فنية بالموقع، أو إستفسار هو محل اهتمامنا وسوف يقوم الإدارة بالرد عليكم بأسرع وقت، وسوف تعالج أي مشكلة فنية، وإذا لديك أي استفسار أو مساعدة أو تعديل المواضيع أو طلب حذف يرجى إستخدام نموذج من قائمة الإدارة ثم (اتصل بنا).

مقالات ذات صلة

اترك رد

زر الذهاب إلى الأعلى
error: تنبيه:المحتوى محمي !!