من كان عقد إيجاره طويلاً و يريد فسخة في المذهب أن الإجارة عقد لازم
من كان عقد إيجاره طويلاً و يريد فسخة في المذهب أن الإجارة عقد لازم
مشائخنا مسألة
من كان عقد إيجاره طويلاً و يريد فسخة في المذهب أن الإجارة عقد لازم
ولكن يدفع بتغير الأحوال الإقتصادية فما ذَا عليه العمل عند القضاة و ماذا ترون ؟
الا تطبق عليه نظرية الظروف الطارئة؟
العمل على عدم الفسخ؟
منشأ الخلاف بين الفقهاء في حكم فسخ عقد الاجارة بالعذر الطارئ مرجعه النظرة المذهبية حسب أصول مل مذهب الى عقد الإجارة، فهل المنافع في حكم الأعيان الموجودة ام ليست كذلك؟
التحقق من هذا الأصل تعذره إذ الغالب ان المستأجرين أصبحوا يتذمرون اما لا يخرج لهم الا رأس مالهم و الإيجار او خسارة او ربح لا يذكر.
تلخيص مسألة الرجوع في عقد الإجارة لعذر:
الرجوع عن عقد الإجارة بموجب عذر لا يخلو أن يكون:
❶↢ لعذر شرعي:
وهو أن يحدث للعاقد في عقد الإجارة مانع شرعي يمنعه من المضي على موجب العقد شرعا أو حسا ، ويمنعه من إيفاء المنفعة واستيفائها ، بحيث يكون الاستمرار في العقد حراما .
مثاله: من استأجر أجيرا للقصاص فسقط القصاص بالعفو ، فإنه يحرم المضي في العقد باستيفاء القصاص . وكذا لو استأجر طبيبا لقلع سن ، فسقطت السن بنفسها ، فلا يجوز المضي بقلع سن سليمة . وكذا من استأجر طباخا لوليمة عرس فطلقت العروس قبله فيتعذر المضي في العقد .
حكمه: ينفسخ العقد بين العاقدين بنفسه عند جمهور العلماء ، الحنفية ، والمالكية ، وجمهور الشافعية ، وقال به الحنابلة*. وذلك: لتعذر استيفاء المنفعة المعقود عليها .. وقياسا على تلف العين المؤجرة .
❷↢ لعذر خاص بالمستأجر :
وهو أن تحدث للمستأجر علة خاصة في نفسه وتخصه ، دون أن يكون لهذا العذر علاقة بالمعقود عليه وبالعين المستأجرة ، ودون أن يتعذر الانتفاع بالعين المستأجرة .
مثاله: من استأجر سيارة للحج ، ولم يستطع الحصول على تصريح الحج . أو استأجر دارا للسكنى وأثناء العقد أراد التحول لبلد آخر بسبب ظروف العمل . أو استأجر محلا تجاريا ليتجر فيه فاحترقت أمتعته ، أو سرقت ، أو فشل في تجارته وأفلس . أو استقدم عمالا للعمل في نشاط تجاري مدة سنتين وخسرت المؤسسة أو أفلست .. فهل يعد مثل هذا عذرا للمستأجر في الفسخ؟
حكمه: ذهب الحنفية إلى أن للمستأجر الفسخ والرجوع عند حدوث عدر خاص في نفسه وكذا المالكية إذا كان ثم عرف بالفسخ لمثل هذه الأعذار ، فإن لم يكن عرف فذهب بعض المالكية لما ذهب إليه الحنفية .. وذلك مراعاة للضرر الواقع على المستأجر وهو لم يتعاقد على هذا الضرر ، وقياسا على خيار العيب في المبيع ، واستدل المالكية بأن المعروف عرفا كالمشروط شرطا.
وذهب جمهور الفقهاء في أصح القولين عند المالكية ، وقول الشافعية ، والحنابلة إلى كون العقد لازما لا يملك المستأجر فسخه والرجوع عنه ، ويلزمه كامل الأجرة ، سواء حصل العذر قبل الانتفاع بالعين أو أثناء مدة العقد ، وسواء كانت الإجارة على عين أو في الذمة .. وذلك لأنه مقتضى اللزوم الثابت بعموم آية الوفاء بالعقود ، ولأنه لا خلل في المنفعة المعقود عليها .. ولأن رفع ضرر المستأجر لا يكون بضرر مثله على المؤجر .
الترجيح: من حيث الأصل ومقتضى الدليل يظهر رجحان ما ذهب إليه جماهير الفقهاء .. ويحتمل رجحان قول الحنفية في بعض الوقائع إذا وصل العذر لحد الضرورة ، وصار رفع الضرر عن المستأجر يحصل به مصلحة أعلى من مفسدة تضرر المؤجر استنادا لقاعدة : الضرورات تبيح المحظورات .. ومراعاة مثل هذه الضرورات لا يعد خروجا على عموم نص الوفاء بالعقود بل فيه جمع بين قواعد الشريعة ، ولعل الحنفية لما مارسوه من الحكم والقضاء جروا على القول بالفسخ.
❸↢ لعذر خاص بالمؤجر:
وهو أن يحدث للمؤجر عذر خاص في نفسه يمنعه من المضي في موجب العقد ، أو يصعب عليه المضي بموجبه ، أو يلزمه ضرر كبير في الاستمرار على العقد دون أن يكون لهذا العذر علاقة بالمعقود عليه ، ودون أن يتعذر الانتفاع بالعين المؤجرة .
مثاله: من أجر داره وهو يريد الخروج للحج ، فتعذر عليه الخروج للحج فهل له فسخ العقد مع المستأجر ليرجع إلى داره . ومن أجر محلا تجاريا ثم أفلس المؤجر ولا يملك مالا غير المحل التجاري ، ولم يجد من يشتريها لكونها مؤجرة فهل مثل هذا يعد عذرا للمؤجر في الرجوع عن العقد والفسخ ؟.
حكمه: ذهب الحنفية إلى أن له الرجوع والفسخ واستدلوا بما ذكر من أدلة في المسألة السابقة .
وذهب جمهور الفقهاء من المالكية والشافعية والحنابلة إلى أن العقد لازم ، ولا يملك المؤجر الفسخ ، لعموم آية الوفاء بالعقود ، وقياسا على عقد البيع بجامع كونهما عقد معاوضة ولا يجوز الرجوع عن عقد البيع بعذر خاص للمشتري أو البائع.
الترجيح: لايختلف الترجيح في هذه المسألة عن المسألة السابقة .
❹↢ لعذر عام :
وهو أن يحدث لأحد العاقدين أمر غالب أو خوف عام لا يستطيع العاقد دفعه ، ويمنعه من المضي في موجب العقد ، ومن الانتفاع بالعين المستأجرة ، ولا يكون لهذا الأمر علاقة بالعاقد نفسه .
مثاله: من استأجر أجيرا للبناء مدة أسبوعين ، فنزلت الأمطار والفيضانات ومنعت الأجير من القيام بالعمل أو الاستمرار فيه . أو استأجر دارا في بلد ما أو مشروعا تجاريا فوقعت حرب مما سبب الخوف والرعب بين الناس مما منع المستأجر من السكنى والقيام بالمشروع التجاري .. فهل مثل هذا يعد عذرا للرجوع عن العقد وفسخه ؟
حكمه: ذهب جمهور الفقهاء من الحنفية والحنابلة ، وكذا المالكية إن كان عرفٌ بالفسخ لمثله ، فإن لم يكن عرف فوافق بعضهم الجمهور.. وذلك لأن الله أحل الحرام عند الضرورة ، وهذا من باب الضرورة فيكون لذي العذر الرجوع عن العقد وفسخه في مثل هذه الصورة .. وقياسا على ما لو غصبت العين المؤجرة .. واستدل المالكية بأن المعروف عرفا كالمشروط شرطا .
وذهب بعض المالكية ، وقال به الشافعية إلى أن العقد لازم لا يملك المتضرر الرجوع فيه ، لأن المستأجر فيما إذا خاف الطريق ونحوه يمكنه الانتفاع بالعين المؤجرة في غير هذا الوجه .
الترجيح: يظهر رجحان قول الجمهور ، ويجاب عما ذكره المدعى عليهم بأنه في الصور محل النزاع يتعذر الانتفاع المتعاقد عليه عادة ، ولو أمكن بعض الانتفاع في بعض فروع المسألة فليس هو الانتفاع المتعاقد عليه .
ملخصا من رسالة
“أحكام الرجوع في المعاوضات المالية” من (٧٥٣/٢-٧٨٢)
منقول من نقاش سابق في قروب مجاور
(إذا استأجر ما تكون منفعة إيجاره للناس، مثل الحمام والفندق والقيسارية ونحو ذلك، فنقصت المنفعة المعروفة مثل أن ينتقل جيران المكان ويقل الزبون لخوف أو خراب أو تحويل ذي سلطان لهم ونحو ذلك، فإنه يحط من المستأجر من الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة المعروفة؛ سواء رضي الناظر وأهل الوقف أو سخطوا، ولا يرجع على المستأجر بما وضع عنه إذا لم توضع إلا قدر ما نقص من المنفعة المعروفة. والله أعلم).
مجموع فتاوى شيخ الإسلام (٣١١/٣٠).
ويتبين أن شيخ الإسلام وسّع مشمول وضع الجوائح لغير الزرع..
حقيقة الموضوع يحتاج دراسة الواقع الذي تعيشه الاوضاع الاقتصادية هذه الايام.
ولابد من الوقوف على أحوال أصحاب المحلات التجارية
فالاضرار الناتجة عن هذه العقود أضرار كبيرة
ولايمكن لكثير من الناس النجاة منها الا بفسخ هذه العقود
فتجد أن صاحب محل تجاري إيجاره السنوي نصف مليون قد استأجره صاحبه عن طريق دراسة لجدوى ذلك النشاط وكانت مبيعاته اليومية للفترات السابقة تتجاوز الثلاثين الف ريال
ثم انخفضت المبيعات اليومية الى ثلاثة آلاف ريال
وقد وقفت على أكثر من واقعة
فلم يعد يجد قيمة الايجار ولا رواتب العمال
ولايستطيع التخلص من ذلك النشاط
وفوق ذلك هو ملزم بدفع ايجار نصف مليون
واعرف اكثر من تاجر لم يسدد الايجار واوقفت خدماته وسجن وتضرر ابناءه بسبب ذلك العقد.
فلعل أصحاب الفضيلة يراعون تلك الاحوال.