بيع المرهون عقود التمويل العقاري مرت بثلاث مراحل

بيع المرهون

عقود التمويل العقاري مرت بثلاث مراحل :

الاولى/ البيع بالتقسيط مما يعني نقل ملكية العين إلى المشتري ويكون له حرية التصرف فيه.

وله ضمانات للسداد كالكفيل الغارم.

لكن هذه الضمانات غير كافية ولذا رفعت الفائدة التمويليه.

الثانية/ رهن السلعة بثمنها.

بحيث يتم نقل ملكية العقار للمشتري إلا أن البائع يشترط رهنها في باقي المديونية .

الثالثة/ الإيجار المنتهي بالتمليك( الإيجار التمويلي).

وأول ما خرجت هذه الطريقة في انجلترا عام 1846م.

وهذه الطريقة رأت هيئة كبار العلماء بالأكثرية في دورتها الثانية والخمسين المنعقدة

بالرياض في 29/10/1420هـ عدم صحة هذا العقد لأنه جمع بين عقدين على عين واحدة غير مستقر على أحدهما وهما مختلفان في الحكم متنافيان فيه.

ثم حصل تطوير لهذا العقد بحيث يتوافق مع القواعد الفقهية وذلك بجعل الأصل هو الإجارة أما الملك فينتقل إما بالبيع أو الهبة الموعودبها في نهاية العقد.

وهو ما ورد مفصلاً في قرار المجمع الفقهي المنبثق عن منظمة المؤتمر الاسلامي رقم 110 في 25/6/1421هـ.

ووفقاً لقرار المجمع لابد أن يكون عقد التأجير مستقلاً عن عقد البيع أو الهبة وأن يكون بينهما زماناً ويكون بوثيقة مستقله عن التأجير كما اشترط القرار أن تكون الإجارة فعليه وليست ساتره للبيع.

كما أن مجمع الفقه قد أكد على بعض الشروط المهمه ومنها:

1-أن يكون ضمان العين المؤجرة على المالك لا على المستأجر.

2- أن يكون الـتأمين تعاونياً اسلامياً ويكون على المالك لا على المستأجر.

3- نفقات العين التشغيلية تكون على المالك( المؤجر) طوال مدة الإجارة لا على المستأجر.

مسألة بيع العقار الرهون.

إذا باع شخص عقاراً مرهونا وبعد مدة من البيع حصل خلاف بين البائع والمشتري أو مات أحد المتبايعيين قبل الإفراغ وتبين أن العقار مرهوناً فما العمل.

هذا النوع من الدعاوى يصح من البائع يطالب بفسخ البيع.

ويصح من المشتري يطالب بتصحيح البيع.

واقع العمل في المحاكم على منهجين:

المنهج الأول:

يرى عدم صحة البيع لأن العين المرهونة والقاعدة الفقهية التي ذكرها غير واحد من العلماء يراجع المنثور 3/174 والأشباه والنظائر للسيوطي 151 (والمشغول لا يشغل) وبناء عليه يحكم ببطلان البيع.

وهذا المنهج يتفق مع المذهب.

يراجع المغني ج 6/483 وكشاف القناع 3/390ويترتب على هذا المنهج ما يلي:

• رجوع العقار على البائع.
• عودة الثمن إلى المشتري.
• غرم البائع للمشتري الأقساط التي سددها المشتري للمرتهن.
• ضمان المشتري لمنفعة العقار من تاريخ انتفاعه بعد الشراء حتى يحكم بالبطلان لأن المقبوض بعقد فاسد مضمون. القاعدة (66) من قواعد بن رجب.

المنهج الثاني:

صحة بيع المرهون بشرط اذن المرتهن.

وهو رويه في المذهب واختيار شيخ الاسلام ابن تيمية ولهذا القول آثار هي:

• ملكية المشتري للعقار من تاريخ البيع.
• الزام المشتري بسداد الاقساط الحالة والباقية.
• إذا كان قد خصم على البائع أقساط من الدوله رجع بها على المشتري.
• نقل القرض باسمه.
• وهذا القول له حظ من النظر والرفق بالناس ويرجحة أمور:
• تشوف الشارع إلى تصحيح العقود ما أمكن. يراجع قواعد الأحكام 1/79 ومجموع الفتاوى 29/250 القواعد النورانية 206 مجلة الأحكام العدلية م83 وشرحها لعلي حيدر (1/74)

ب-قاعدة الاصل في العقود حملها على السلامة من المفسد. يراجع المنثور في القواعد1/154.

ج-قاعدة تصحيح العقود إذا ترتب على إبطالها ضرر مجموع الفتاوى 29/250 وقواعد الأحكام في مصالح الأنام 1/179

د-من مقاصد الشرع ثبات التعامل بين الناس واستقراره. مقاصد الشريعة لابن عاشور (183.181.75).

هـ-كما أن المنع من البيع لحق المرتهن وقد رضي فإذا رضي أو ضمن له حقه زالت علة المنع من بيع المرهون.

* مسائل مهمة:

الأولى: هل يحكم بدفع الأقساط الحالة للبائع أو المرتهن فيه منهجان:

• يحكم بها للمرتهن وفي هذا حفظ لحقه.
• يحكم بها للبائع ثم يقوم بالتسديد للمرتهن

والأولى الأول.

الثانية: إذا كان الرهن مكتوب بورقة عرفية ولم يهمش على الصك ثم تصرف الراهن في الرهن فعلى عن تقام الدعوى.

الأولى أن تقام على الراهن ويدخل المشتري وإذا ثبت الرهن قبل البيع يحكم بثبوت الرهن وبطلان البيع ثم يلزم الراهن برد القيمة للمشتري.

الثالثة: هل يشترط القبض في الرهن. فيه خلاف:

• يشترط لـ لزوم الرهن القبض وهو قول الجمهور – ينظر بدائع الضائع 6/142 المغني 6/445 الموسوعة الفقهية 23/182.
• لا يشترط لـ لزوم الرهن قبض المرهون وهو قول المالكية (بداية المجتهد 2/206) رواية عن الإمام أحمد (الدرر السنية 6/235-238.

ولعل الراجح الثاني لأن فيه توسعة للناس المقنع مع الشرح والانصاف 12/390 – المغني 6/445 الدرر السنية 6/236 , 237-238.

الرابعة: الرهن الحيازي هل يأخذ أحكام الرهن الحقيقي . نعم لأننا رجحنا عدم اشتراط القبض في لزوم الرهن وتسليم الصك للحائز دليل على الرهن.

الخامس: بيع الوحدات السكنية التي ليس عليها صكوك وإنما عليها عقد بين الصندوق والمشتري والقيمة مقسطة ولا يحال لكاتب العدل حتى يسدد كامل القرض هل تأخذ حكم الرهن. محل بحث ولعلها تأخذ حكم المرهون.

السادسة: تنازل الصندوق عن مبلغ القرض لموت الشخص الذي باسمه القرض بعد البيع هل هو حق للورثة أو حق للمشتري.

محل بحث ولعل الراجح أنها حق للمورث.